Doutrina de Direito Urbano

A correlação entre o uso e a ocupação do solo, em sentido urbanístico, é intensa, efetivamente. São instituições que se coimplicam, porque só se ocupa o solo, no sentido indicado, para nele exercer uma função urbana, vale dizer, para efetuar determinado uso. Mas há peculiaridades que justificam dar-lhes tratamento separado, reservando o termo “zoneamento” somente para abrigar as regras relativas ao uso, enquanto as regras de ocupação do solo promovem um modelo de “assentamento urbano”, e não propriamente zonas, até porque os usos não implicam tipos de ocupação correlativos. Assim, um mesmo tipo de uso permitirá diferentes modelos de assentamento urbano, de tal sorte que a coimplicação referida acima será apenas genérica, explica José Afonso da Silva.

Ocupação do solo urbano

Estabelece o inciso VIII, do artigo 30, da Constituição Federal que compete ao Município “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.

Segundo José Afonso da Silva, entende-se por ocupação, em sentido amplo, o povoamento do território. Mas em sentido urbanístico, diz respeito a relação entre a área do lote e a quantidade de edificação que se coloca dentro dele. Constitui, pois, a implantação do edifício no lote, que se subordina as normas adequadas, visando a favorecer a estética urbana e assegurar a insolação, a iluminação e a ventilação, no que se relaciona com a estrutura da edificação, mas que tem objetivos urbanísticos de alcance bem mais importante: realizar o equilíbrio da densidade urbana, que considera dois problemas, a “densidade populacional” e a “densidade de edificação”.

A primeira consiste na distribuição da população no solo urbano, relacionado habitante com área urbana, área urbanizável, área urbana global ou liquida (isto é, contando, ou não, as vias).

A segunda consiste na quantidade de edificação (metros quadrados de área construída) relacionada a área do terreno (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação).

O controle da ocupação do solo visa a garantir à cidade uma distribuição equitativa e funcional de densidade, isto é, densidades edilícia e populacional compatíveis com a infraestrutura e equipamentos de cada área considerada. Controla-se a densidade indiretamente, através da densidade edilícia. Seus instrumentos são os limites de ocupação do terreno (taxa de ocupação) e de seu aproveitamento (coeficiente de aproveitamento).

Esse modo de ocupação do solo é que se denomina “assentamento urbano”, e este pode realizar-se de várias maneiras, em função do dimensionamento do lote em que se implante o edifício. Essas diversas maneiras de combinar a dimensão do lote em determinadas áreas ou zonas com os índices urbanísticos de ocupação do solo (taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, afastamentos e áreas de estacionamento) dão origem aos modelos de assentamento urbano, tanto quanto as diversas maneiras de uso dão as categorias de uso.

Índices urbanísticos

Os índices urbanísticos constituem, com a dimensão dos lotes, os instrumentos normativos com que se definem os modelos de assentamento urbano, em função da densidade populacional e edilícia desejável para determinada zona ou área.

Dimensionamento dos lotes

O dimensionamento dos lotes é conceito fundamental para a definição dos modelos de assentamento urbano. As categorias de uso condicionam a dimensão dos lotes. Em bairros de classe alta, os lotes têm áreas bastante grandes. O mesmo acontece nas zonas de ocupação industrial ou de serviços especiais, que exijam estabelecimentos de grande porte. Ao contrário, nos bairros populares, os lotes são de pequena dimensão. Mas é certo que sempre se estabelece um mínimo absoluto, além do qual não se considera lote edificável. Segundo José Afonso da Silva, o mínimo ideal orça por volta dos 250 m², que comporta uma edificação unifamiliar razoável, com recuos de frente e fundo de 5 m e recuos laterais de 1,5 a 3,0 m. essas dimensões, contudo, podem ser reduzidas, com sacrifício de parte da área livre, especialmente para residências econômicas, sendo certo que um lote de 125 m² ainda possibilita implantação de edificação com condições de habitabilidade aceitáveis, como admite a Lei Federal de parcelamento do solo urbano (artigo 4º, II, Lei nº 6.766/79). Além disso, se a pretensão é manter uma baixa densidade demográfica em determinada zona, há que se estabelecer lotes com maior dimensão para habitações unifamiliares, de tal sorte que, também, a quantidade de edificações nele assentada corresponda a baixa porcentagem em relação a sua superfície.

Taxa de ocupação

A taxa de ocupação é o índice urbanístico que estabelece o limite de ocupação do terreno, isto é, define-se qual será a área do terreno a ser ocupada pela edificação. Equivale a superfície do terreno a ser ocupada com a construção. Trata-se de um índice nunca superior a 1 (um), pois este significa que toda a superfície do terreno será ocupada pela construção em projeção horizontal, enquanto a taxa de 0,5 (meio) significa que o terreno será ocupado em uma superfície de 50% de sua área. A taxa 1 (um) significa que o lote será ocupado totalmente pela construção, isto é, 100% de sua superfície será coberta pela construção, pouco importando sua altura. Segundo José Afonso da Silva, a taxa razoável de ocupação gira em torno de 0,4 a 0,6, raramente chega a 0,8 ou a 0,2. A taxa 0,4 significa ocupar 40% do lote, 0,6 vale 60%, 0,8 é igual a 80% e 0,2 corresponde a 20%. O importante é fixar o índice máximo da taxa de ocupação, que é o fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a área máxima de projeção horizontal da edificação permitida naquele lote.

Coeficiente de aproveitamento

Por este índice urbanístico define-se o grau de aproveitamento do terreno, isto é, fixa a quantidade de edificação, em metros quadrados, que pode ser construída na superfície edificável do terreno. Se a pretensão é implantar no terreno uma construção com área correspondente a do terreno, então o coeficiente de aproveitamento é igual a 1 (um). Cada Município, em sua legislação urbanística deve estabelecer o índice do coeficiente de aproveitamento. Assim, quem tem um terreno de 1.000 m² poderá construir nele no máximo 1.000 m², onde o coeficiente for igual a 1 (um), 4.000 m², onde o coeficiente for igual a 4 (quatro), e apenas 200 m², onde o coeficiente for igual a 0,2. O importante é fixar o índice máximo do coeficiente de aproveitamento, que é o fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a área máxima de construção permitida nesse mesmo lote.

Recuos

Os recuos ou afastamentos são distâncias medidas entre o limite externo da projeção horizontal da edificação e a divisa do lote. Há recuos de frente, de fundos e laterais. O recuo de frente é medido em relação ao alinhamento ou, quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos os alinhamentos. O recuo de fundos é medido em relação a divisa de fundo do lote, e o recuo lateral, à divisa lateral do lote. Os objetivos dos recuos consistem em garantir adequadas condições de areação e iluminação, em evitar que as moradias sejam devassadas por outras, em proporcionar segurança às crianças em seus locais de recreio e espaços para distrações de pessoas mais velhas, em reduzir riscos de incêndios, em assegurar espaços para árvores, vegetação e jardins e em propiciar um ambiente saudável e seguro. A exigência de recuos constitui restrição ao direito de construir, impondo a reserva de áreas “non aedificandi” dentro dos lotes, de modo geral, sem que o proprietário tenha direito a qualquer ressarcimento[1].

Gabarito

A palavra gabarito indica um modelo, um padrão, não propriamente uma medida linear, e é usualmente empregado para determinar a altura das edificações. Se a legislação urbanística municipal estabelece que os edifícios, em uma determinada zona, deverão ter, no máximo 12 m, 20 m, de altura, está se estabelecendo tão somente a altura e não propriamente o gabarito. Só cabe falar em gabarito quando a altura das edificações é estabelecida em função de um modelo previamente indicado, tal como a largura do logradouro ou o número de pavimentos, pois assim tem-se o padrão, o gabarito que dimensiona a altura das edificações[2].

[1] José Afonso da Silva. Direito Urbanístico Brasileiro. Da Ordenação do Uso e da Ocupação do Solo. Recuos.

[2] José Afonso da Silva. Direito Urbanístico Brasileiro. Da Ordenação do Uso e da Ocupação do Solo. Gabarito.