Doutrina de Direito Urbano

Definição

Loteamento urbano é a divisão voluntária do solo em unidades edificáveis (lotes), com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão de área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes[6].

O loteamento pressupõe a existência de uma gleba, a divisão dessa gleba em lotes, a destinação destes lotes para a edificação e a abertura de logradouro público. A gleba é toda área em que se pode, nos termos do artigo 3º, da Lei 6.766/79, ser parcelada e os lotes, resultado de sua divisão, deverão ter ao menos uma frente para via pública, podendo ser mais de uma, nos casos das esquinas ou aqueles que dão fundos para outra rua. O resultado do parcelamento há de ser destinado a edificação residencial, comercial, industrial ou, ainda, a uma função de lazer.

Diferença em relação ao desmembramento

A principal diferença entre loteamento e desmembramento está na abertura de vias públicas. O loteamento é caracterizado pela divisão do terreno com a abertura de novas ruas ou o prolongamento de ruas existentes. Já o desmembramento não resultará na abertura de qualquer rua, pois deverá aproveitar o sistema viário existente.

O loteamento e o desmembramento constituem modalidades do parcelamento do solo, mas apresentam características diversas. O loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no Registro Imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e alienação dos lotes aos interessados. O desmembramento é apenas repartição da gleba, sem atos de urbanização, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda, doação, etc.) como por imposição judicial (arrematação, partilha, etc.), em ambos os casos sem qualquer transferência de área ao domínio público. Há ainda o arruamento, que é unicamente a abertura de vias de circulação na gleba, como início de urbanização, mas que por si só não caracteriza loteamento ou desmembramento, e tanto pode ser feito pelo proprietário, com prévia aprovação da Prefeitura e transferência gratuita das áreas das ruas ao Município, como pode ser realizado por este para interligação do seu sistema viário, caso em que deverá indenizar as faixas necessárias às vias públicas. Assim, pode haver arruamento sem loteamento ou desmembramento, mas não pode haver aquele ou este sem vias públicas, abertas anteriormente ou concomitantemente com o parcelamento da gleba.

Diferença em relação ao condomínio de lotes

No loteamento, constará do projeto, a abertura de ruas ou o prolongamento das ruas existentes, que constituem áreas com destinação pública. O sistema viário do loteamento será de domínio público municipal. No condomínio de lotes, embora o projeto também apresente um arruamento interno, essas ruas permanecem no domínio “comum” dos condôminos, não sendo destinadas ao domínio público. No loteamento as ruas são públicas. No condomínio de lotes as ruas são particulares.

Diferença em relação ao loteamento de acesso controlado

O loteamento de acesso controlado é uma forma especial de implantação do loteamento urbano. Enquanto no loteamento urbano comum as áreas de domínio público, incluindo as ruas, podem ser usadas por todas as pessoas, livremente, no loteamento de acesso controlado somente as pessoas identificadas, moradoras ou não, é que podem ter acesso as áreas de domínio público.

Requisitos

Os loteamentos devem cumprir os requisitos impostos pela Lei nº 6.766/79, bem como pela legislação municipal que regulamente os padrões urbanísticos e edilícios e o procedimento administrativo de licenciamento.

São requisitos que devem estar presentes na iniciativa, no projeto e na sua análise: a) estar localizado em zona urbana, zona de expansão urbana ou zona de urbanização específica; b) apresentar o projeto de loteamento o cronograma para execução das obras de infraestrutura básica, a destinação das áreas de domínio público, a demarcação das áreas não edificáveis e o desenho e descrição técnica dos lotes; c) ficar demonstrado que o loteamento é viável técnica e economicamente para o Município (isto é, que o sistema público suporta o abastecimento de água, coleta e tratamento de esgoto, iluminação, coleta de lixo e custeio de toda a manutenção após a entrega do empreendimento).

[6] Meirelles, Hely Lopes. Direito de Construir. Limitações Administrativas ao Direito de Construir. São Paulo: Editora Malheiros.